Salah Harga Ketika Jual Tanah – Seorang tuan tanah yg memiliki tanah di Melaka bertanyakan kepada kami mengenai harga tanah terkini di Melaka pada tahun 2014 ketika itu. Tuan tanah ini memiliki seekar tanah pertanian betul betul di tepi lebuhraya AMJ (Alor Gajah-Melaka Tengah-Jasin). Tuan tanah tersebut mengadu kepada kami bahawa beliau mengalami masalah sukar mendapatkan pembeli untuk membeli tanah beliau mengikut harga yang telah beliau tetapkan sendiri.

Tuan tanah tersebut merasakan bahawa beliau jual murah berbanding penjual lain. Akan tetapi sebenarnya tidak. Harga yang diletakkan oleh beliau sebenarnya sangat mahal bagi tanah jenis MCL (Malay Customary Land) atau dalam bahasa mudahnya ialah tanah berstatus Tanah Adat Melayu. Sebab itu pentingnya menyemak dahulu nilai semasa tanah sebelum menetapkan harga jualan.

Selain itu, kami juga berhadapan dengan situasi pemilik tanah menjual tanah dengan harga yang sangat murah dari harga pasaran. Akibat tidak peka dengan kemajuan sekeliling, tidak bertanya kepada jurunilai dan ditambah dengan faktor desakan ekonomi, memang berlaku situasi tanah dijual dengan harga yang sangat murah berbanding harga semasa.

Tuan-tuan dan puan-puan bayangkan, tanah yang mempunyai permintaan dengan harga Rp.150.000.000.00 dijual dengan harga Rp.150.000.000.00! Kalau jual pada harga Rp.450.000.000.00 untuk dapatkan pembeli kira munasabah lagi. Ini betul betul saat yang ditunggu oleh para pembeli untuk mengambil kesempatan. Sebab itu kami selalu tekankan kepada semua pemilik tanah yang berurusan dengan kami supaya jangan ambil mudah soal penetapan harga sebelum mengambil keputusan untuk jual.

Menjual tanah pada harga yang tinggi juga akan menyebabkan kita ditaksir oleh pihak berkuasa untuk membayar lebih cukai keatas pelupusan tanah yang kita lakukan. Di sini, selain menyemak nilai semasa pasaran tanah, ilmu mengenai percukaian dan jual beli tanah juga sangat penting. Ada beberapa kes seseorang itu di kompoun disebabkan kesalahan tertentu berkaitan jual beli tanah.

Demikian dengan artikel ini tentang akibat salah menentukan harga ketika jual beli tanah, dalam proses ini anda harus menetukan letak tanah atau wilayah tanah sehingga dengan harga yang terjangkau murah dan akan dipastikan sangat banyak yang minat untuk membelinya. sekian dari kami semoga bermanfaat bagi anda.

Baca juga:

Tips Cara Menghitung Appraisal Tanah Dan Rumah

Tips Cara Menghitung Appraisal Tanah Dan Rumah – Dalam penawaran atau mempromosikan tanah atau rumah yang akan di jual. Bila menetapkan lebih lama harga tanah akan meningkat lebih tinggi dan dipastikan tidak laku untuk membelinya. Walaupun banyak calon pembelinya yang sudah melihat kondisi dan lokasi rumah dan tanah yang dijual tersebut. Oleh karna Anda mesti memastikan harga jual tanah atau rumah tempat tinggal yang pernah terjadi di sekitaran lokasi tanah atau rumah tersebut. Untuk mengetahui cara menghitung dan menaksir atau appraisal rumah dan tanah, Anda bisa menanyakan kawan Anda yang bekerja di bank untuk menaksir harga tempat tinggal Anda tersebut. Berikut adalah cara menentukan appraisal tanah dan rumah.

1. Mengkalkulasi berdasar pada nilai pasar

Langkah paling umum serta seringkali di pakai untuk menaksir harga tempat tinggal yaitu dengan langkah mengkalkulasi berdasar pada nilai pasar. Mengenai rumus simpel yang senantiasa di pakai yaitu seperti dituliskan di bawah ini.

Nilai Pasar = Harga Tanah + Nilai Bangunan dan Fasilitas Pelangkap

Dengan lihat rumus diatas pasti anda telah dapat dengan gampang untuk mengkalkulasi sendiri pada tempat tinggal yang juga akan anda taksir harga nya. Untuk memperoleh berapakah harga tanah per meternya di tempat tempat tinggal anda, jadi anda dapat lakukan survey dengan bertanya langsung ke sebagian tetangga yang berdekatan di tempat tempat tinggal yang juga akan anda taksir itu.

Bila anda telah temukan harga pasar tanah di tempat itu, setelah itu anda tinggal mengkalkulasi sendiri berapakah harga per meter persegi tanah dari tempat tinggal yang anda taksir itu serta kalikan dengan harga tanah yang telah anda peroleh terlebih dulu.

Jadi contoh bila luas tanah tempat tinggal anda yaitu 100 mtr. persegi serta harga tanah di tempat itu sama juga dengan Rp.3.500.000,- untuk per meternya, jadi harga tanah anda sama juga dengan 100m x Rp.3.500.000,- = Rp.350.000.000,-.

Setelah itu untuk mendapatkan nilai bangunan, anda dapat bertanya kontraktor atau depelover perumahan supaya akhirnya lebih akurat. Untuk mengkalkulasi nilai bangunan umumnya juga akan dihitung berdasar pada harga rata-rata.

Jadi contoh bila luas bangunan anda sama juga dengan 70 m2 serta nilai rata-rata bangunan tempat tinggal itu sama juga dengan Rp.2.000.000,- permeternya atau nilai ini adalah 50% dari harga taksiran bangunan baru, jadi untuk memperoleh totalnya anda tinggal mengkalkulasi luas bangunan di kali harga nilai bangaunan itu yakni 70m x Rp.2.000.000,-= Rp.140.000.000,-

Setelah itu untuk memperoleh nilai dari fasilitas pelengkap sudah pasti ini begitu bergantung dari apa sajakah sarana yang ada pada tempat tinggal itu seperti terdapatnya sofa istimewa, elektronik set TV, audio, AC, Kulkas, sambungan telepon, dan sebagainya.

Serta untuk memperoleh nilainya anda tinggal mengkalkulasi sendiri beberapa barang tesebut sesuai sama keadaan serta harga market. Jadi contoh nilai keseluruhan fasilitas pelengkap sesudah di taksir sama juga dengan Rp.55.000.000,-

Jadi, bila nilai ke-3 variable diatas telah di bisa jadi anda tinggal menjumlahkan untuk memperoleh keseluruhan, seperti di bawah ini.

Nilai Pasar : Rp.350.000.000,- + Rp.140.000.000,- + Rp.55.000.000,- = Rp.545.000.000,-

Bila telah jadi andapun telah berhasil menaksir harga satu tempat tinggal dengan fasilitas dan perabotnya seperti dicontohkan di atas yang berhasil ditaksir seharga Rp.545.000.000,-

2. Menaksir dengan bikin perbandingan harga pasar

Setelah itu untuk memperoleh kisaran harga tempat tinggal, jadi anda dapat memperbandingkan harga tempat tinggal yang juga akan anda taksir dengan tempat tinggal yang memiliki type yang nyaris sama di tempat itu.

Untuk lakukan perbandingan harga pasar, anda dapat bertanya segera pada tempat tinggal yang berdekatan dengan tempat tinggal yang anda taksir itu, serta untuk perbandingan baiknya kerjakan perbandingan pada sebagian tempat tinggal untuk memperoleh hasil yang lebih akurat.

3. Kalkulasi berdasar pada NJOP rumah

Langkah selanjutnya untuk menaksir harga dari satu tempat tinggal, jadi anda mungkin segera lihat NJOP dari tempat tinggal itu. Di sana juga akan di cantumkan berapakah meter luas tanah bangunan anda, serta berapakah harga permeter dari tempat tinggal itu. Tetapi nilai yang di biasa dari NJOP sering tidak cocok dengan harga pasar yang berlaku. NJOP umumnya juga akan sering memiliki harga yang jauh dibawah harga pasar sesungguhnya, hingga begitu tidak relevan untuk membuatnya jadi parameter.

4. Mengkalkulasi lewat seorang Appraiser Profesional.

Setelah itu untuk menaksir harga satu tempat tinggal sisa yaitu dengan langkah appraisal. Appraisal mungkin anda kerjakan sendiri, tetapi bila kurang memahami anda dapat juga menghubungi appraisal professional seperti orang appraisal dari pihak bank.

Bila anda menyebut orang seperti pihak bank atau orang yang anda kenal memiliki pengalaman baik menilainya harga tempat tinggal, jadi umumnya anda juga akan membayar orang itu. Harga yang perlu anda bayar begitu relatif, tetapi untuk sekali appraisal umumnya cukup murah yakni cuma membayar 300 ribu rupiah atau 500 ribu rupiah. Hasil dari pertolongan appraisal professional serta memiliki pengalaman seperti di katakan diatas bisanya cukup akurat serta seringkali lebih baik dari cara yang disebutkan diatas.

Demikian 4 cara menghitung, menaksir atau appraisal  rumah dan atau tanah yang akan Anda beli atau jualkan. Semoga menambah pengetahuan dalam menghitung harga tanah maupun harga rumah baru atau second yang temukan dilapangan.

Baca juga:

Cara Membeli Tanah Yang Aman Dan Lengkap

Membeli Tanah Yang Aman – Tanah adalah salah satu bentuk investasi yang paling menguntungkan atau harta yang tidak pernah bergerak. Tanah juga sangat banyak dimonati olah orang-orang dan tanah juga disebut harta yang paling menguntungkan. pasalnya harga tanah akan semakin naik dari hari ke hari. Sebagai contoh jika anda membeli tanah sekarang dan anda menjualnya 2-5 tahun kemudian, dijamin harganya akan berlipat ganda dari harga saat anda membeli. Si empunya tanah hanya harus membayar pajak setiap tahun dan jumlahnya pun terbilang kecil, tergantung wilayah masing-masing.

Saat ini sangat banyak kasus persengketaan lahan / tanah yang pada akhirny akan merugikan anda sendiri. Tentu anda tidak ingin tanah yang anda beli ternyata bermasalah lain. Dan maka itu untuk anda yang ingin membeli tanah yang aman dan lengkap, anda harus membaca tips yang ada di bawah ini

1. Cek kondisi tanah

Tanah yang hendak anda beli sebaiknya dicek terlebih dahulu, baik kontur tanahnya maupun potensi tanahnya. Jika tanah tersebut termasuk tanah bergerak maka sebaiknya anda mencari tanah di lokasi lain karena tanah yang bergerak tidak baik jika dibangun rumah di atasnya. Selain itu lihatlah dulu lokasi tanahnya, apakah strategis atau tidak. Semakin strategis lokasinya maka keuntungan anda akan semakin berlipat. Jika di pinggir jalan, maka pastikan bahwa tanah tersebut tidak masuk dalam rencana pelebaran jalan atau kemungkinan buruk lain.

2. Memeriksa surat-surat tanahnya

Sebelum anda membeli tanah pastikan bahwa surat-surat tanahnya masih lengkap dan absah, termasuk juga kepemilikannya. Jika tanah tersebut sudah bersertifikat maka periksalah apakah sertifikat tersebut sudah berpindah tangan atau belum, caranya dengan  meminta SKPT (Surat Keterangan Pendaftaran Tanah) di kantor kelurahan setempat. Dan usahakan sertifikat tanah atas nama penjual tanah itu sendiri agar lebih mudah prosesnya. Tetapi jika tanah tersebut belum bersertifikat dan masih berupa girik sebaiknya anda memeriksa keabsahan bukti kepemilikannya, apakah valid atau tidak. Anda bisa meminta bantuan kepada petugas kelurahan atu kecamatan setempat. Selain itu lihat juga batasan-batasan tanah yang jelas, dengan cara meminta bantuan kepada PPAT ( Pejabat Pembuat Akta Tanah). Pemeriksaan surat-surat tanah wajib anda lakukan agar anda tidak mendapatkan masalah di kemudian hari.

3. Pemeriksaan oleh PPAT

Untuk memastikan keabsahan sertifikat tanah yang akan anda beli, gunakanlah jasa PPAT untuk memeriksanya. PPAT akan memeriksa keaslian sertifikat tanah tersebut ke BPN ( Badan Pertanahan Nasional). Tujuannya adalah untuk memastikan apakah sertifikat itu asli atau tidak, sedang dijaminkan atau tidak, atau mungkin dalam sengketa. Nah, jika diketahui sertikat tersebut ternyata bermasalah maka PPAT akan / seharusnya menolak AJB ( Akta Jual Beli) tanah.

4. Membuat AJB oleh PPAT

Jika sertifikat tanah dinyatakan absah / tidak bermasalah dalam hal apapun maka selanjutnya adalah membuat AJB oleh PPAT. Untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) biasanya dibutuhkan syarat-syarat berikut:

  • Surat pembayaran PBB (Pajak Bumi Dan Bangunan) selama 5 tahun terakhir.
  • Sertifikat tanah untuk pengecehan tanah ke badan pertahanan dan untuk keperluan balik nama
  • Jika masih dibebani hak tanggungan atau hipotik harus ada surat roya dari bersangkutam.

5. Balik nama sertifikat tanah

Setelah PPAT selesai membuat AJB, maka PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB tersebut ke BPN untuk mengurus balik nama sertifikat tanah yang dibeli. Peyerahan berkas untuk balik nama selambat-lambatnya 7 hari setelah penandatanganan AJB agar segera diproses. Biasanya 2 minggu setelah penandatanganan tersebut pembeli akan segera mendapatkan sertifikat baru atas nama yang baru pula (nama pembeli). Beberapa syarat / berkas yang diserahkan untuk membalik nama sertifikat adalah sebagai berikut :

Surat permohonan balik nama dengan ditandatangani oleh pembeli

  • Akta jual bel, sertifikat
  • Ktp pembelidan penjual
  • Bukti pelunasan pembayaran PPh
  • Bukti pelunasan Pembayaran BPHTB

6. mengurus pajak

Untuk pembayaran pajak akan melalui PPAT, namun anda dapat jual membayarnya sendiri. Untuk BPHTB, yang semula dibayarkan kepada negara, sekarang harus membayar kepada pemerintahan daerah melalui dipenda ( dinas pendapatan daerah).

Nah,bagi anda yang berencana atau akan membeli tanah maka sebaiknya anda perhatikan tips-tips di atas agar aman dan tidak bermasalah. Permasalahan sengketa lahan bisa anda antisipasi dari awal, salah satunya dengan melakukan jual beli tanah dengan teliti dan hati-hati. Hindarilah jual beli tanah yang sedang disengketakan, dan jangan terburu-buru membeli tanah.

Baca juga :

Hal-Hal Yang Harus Diperhatikan Dalam Membeli Tanah

Hal-Hal Yang Harus Diperhatikan Dalam Membeli Tanah – Tanah merupakan salah satu aset properti yang menarik untuk dimiliki setiap orang. Tanah dinilai sebagai salah satu produk properti yang sifatnya fleksibel. Harga tak terpengaruh inflasi, minim perawatan, dan pilihan untuk mendirikan banggunan tertentu.

Ketika anda ingin membeli tanah proses yang harus dilalui memang lebih rumit dari pada membeli rumah baru. Mengetahui informasi mengenai tahap dalam membeli tanah sangat penting agar terhindar dari hal-hal yang tidak diinginkan.

Dalam proses pembelian tanah agar prosesnya berjalan dengan mudah, dan sah secara hukum, aman, dan nyaman. Untuk transaksinya membeli tanah berjalan dengan lancar sebaiknay pembelian dan penjualan memahami tahapan-tahapan yang ada dibawah ini:

1. Perhatikan kondisi tanah

Tahapan pertama yang harus di lakukan sebelum anda memastikan tanah di kawasan tersebut adalah perhatian kondisi tanahnya. Dalam kondisi tanah sangat penting diperhatikan agar proses pembelian tanah lancar anda harus melihat lahan tanah yang bagus dan melihat lokasi tersebut apakah wilayahnya strategis dalam beberapa tahun ke depan, baik infrastrutur ataupun proyek properti lainnya.

2. periksalah surat-surat

Setelah mengetahui kin disi tanah, hal selanjutnya adalah memeriksa surat-surat tanah anda. Untuk memeriksa perlengkapan surat-surat tanahnya, maka periksa juga nama pemilik dan keabsahannya. Apabila suratnya sudah bersertifikat, maka periksa apakah sertifikat tersebut sudah berpindah tangan.

Apakah suirat sertifikat belum pindah tangan maka anda harus meminta surat keterangan pendaftaran tanah di kantor kelurahan setempat. Untuk mengecek keabsahan sertifikat tanah sebelum melakukan akad dengan menggunakn jasa PPAT untuk memeriksanya.

PPAT akan memeriksa keaslin serifukart tersebut ke BPN ( badan pertanahan nasional), dengan mempercayakan proses ini kepada PPAT maka anda dapat mengetahui secara terperinci status tanah tersebut misalnya asli sedang dijaminkan, dalam sengketa atau tidak.

3. Membuat Akta jual beli (AJB)

AJB ( Akta jual beli ) dalam membuat surat Akta jual beli tanah ini sangat penting dilakukan untuk mengetahui pemindahan tangan yang tertera di surat akta jual beli tanah. Setelah memastikan surat tanah tersebut tidak bermasalah, maka langkah selanjutnya adalah membuat surat AJB (Akad Jual Beli ) oleh PPAT. Dan berikut adalah persyaratan yang wajib dibawa oleh penjual dan pembeli antara lain:

Pihak Penjual:

  • Sertifikat tanah asli
  • KTP penjual suami/istri
  • Jika penjual suami/istri meninggal, maka perlu membawa serta akta kematian
  • Bukti PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) 10 tahun terakhir
  • Surat persetujuan suami/istri
  • KK (Kartu Keluarga)

Pihak pembeli :

  • KTP
  • KK (Kartu Keluarga)
  • Keduanya lalu mengunjungi kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk pengajuan AJB.

Selain kantor PPAT, pihak pembeli dan penjual juga bisa melakukan di kantor notaris ataupun kantor kecamatan yang umumnya ditunjuk sebagai kantor PPAT sementara. Beberapa proses yang bakal dilakukan antara lain;

A. Persiapan

Langkah pertama adalah dilakukan pemeriksaan terhadap keaslian surat tanah yang dibawa untuk mengetahui bahwa tanah tersebut sedang tidak dalam sengketa ataupun digadaikan.

Penjual juga perlu menyertakan surat keterangan bahwa tanah tersebut tidak sedang dalam sengketa. Sementara pihak pembeli, membuat surat pernyataan tentang ketidakberhakannya atas tanah yang melebihi batas luas maksimal.

Penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) dengan rumusan, PPh = NJOP/harga jual x 5%. Sementara pihak pembeli, membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan perhitungan, BPHTB = NJOP/(harga beli – nilai tidak kena pajak) x 5%.

B. Pembuatan

Dihadiri oleh pihak penjual dan pembeli. Jika salah satunya tidak dapat hadir, maka bisa dikuasakan dengan dengan surat kuasa tertulis dan dihadiri oleh minimal 2 orang saksi. Umumnya adalah karyawan di kantor notaris ataupun PPAT yang ditunjuk.

AJB akan terdiri dari 2 lembar. Lembar pertama akan disimpan di kantor PPAT atau notaris yang ditunjuk, sementara lembar lainnya diserahkan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk keperluan balik nama. Penjual maupun pembeli hanya berhak menyimpan salinannya.

4. Menyerahkan berkas ke BPN

Kemudian langkah terakhir setekah AJB selesai dibuat anda menyerahkan berkas ke BPN. Tahap ini dilakukan untuk mengurus balik nama sertifikat dan menjadi tanggung jawab PPAT. Penyerahan berkas AJB yang asli tersebut harus memerlukan waktu proses pembuatan selama tujuh hari setehan penandatanganan.

Selanjutnya nama penjual dalam buku tanah dan sertifikat akan dicoret dengan tanga tangan dari kepla kantor pertahanan. Sekian dari artikel kami semoga bermanfaat untuk anda dan semoga dapat menambah wawasan anda dalam membeli tanah.

Baca juga: