Analisis Kenaikan Harga Tanah di Pinggiran Jakarta

Analisis Kenaikan Harga Tanah di Pinggiran Jakarta

Kenaikan harga tanah di pinggiran Jakarta saat ini tampaknya menjadi ikon baru dalam dunia investasi di Indonesia, ada beberapa faktor yang mendorong kenaikan harga tanah :

  • Dibangunnya infrastruktur Jalan Tol
  • Dibangunnya Stasiun Kereta Api baru dan Hypermarket baru
  • Adanya sarana Pendidikan
  • Dibangunnya Rumah Sakit Besar di satu wilayah

Pada hasil riset awal tahun Indonesian Property Watch (IPW) yang dikutip dari Detik Finance :

mencatat kenaikan harga tanah di kawasan Depok yang dilalui tol pada tahun lalu hingga 15%-24%. Kawasan ini memang akan diapit dua proyek tol yaitu Tol Jagorawi-Cinere dan Depok-Antasari. Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan sebelumnya harga pasar tanah di Depok rata-rata bisa mencapai Rp 800.000 sampai Rp 1,5 juta per meter persegi. Namun adanya proyek tersebut membuat harga tanah di kawasan yang dilewati dua proyek tol tersebut terus merayap naik. “Kenaikan tanah di Depok 15-24% itu tahun lalu, saya melihat akan ada kenaikan juga di 2012, kenaikannya di Depok akan signifikan. Di Depok harga tanah bervariatif, ada yang Rp 800.000, Rp 1,5 juta, kalau yang menengah atas sampai Rp 2 juta itu harga pasaran,” katanya.

Fakta-fakta temuan IPW ini mengalahkan adagium bahwa tanah memiliki pertumbuhan harga yang lamban, justru sekarang pertumbuhan nilai tanah melebihi obligasi yang dikeluarkan swasta yang rata-rata nilai kembaliannya hanya berkisar 11%-15%/tahun, sementara harga tanah sampai pada booming properti tahun 2014 berkisar antara 15%-50%.

Kenapa harga tanah melonjak sedemikian hebat? – lonjakan harga ini sebenarnya lebih ditentukan pada booming demografi di Indonesia, terutama pada pusat-pusat kota. Jakarta sejak 1970-an adalah magnet besar bagi migrasi penduduk dari desa ke kota. Sempitnya ruang lahan membuat lahan di Jakarta melambung tinggi, bahkan di pusat kota Jakarta seperti Jalan Sudirman (Sudirman Boulevard) dan kuningan, harga tanah menembus sampai pada 60 juta/meter padahal di Jaman demam ‘Segitiga Emas’ tahun 1988-1990 harga tanah disana sudah dimainkan para spekulator antara harga Rp 500.000 – Rp. 5 juta.

Melihat pertumbuhan harga tanah yang luar biasa di Jakarta tak pelak, investasi tanah merupakan primadona dalam 10 tahun ke depan, hanya saja kemudian harga tanah menjadi tinggi pertumbuhannya justru pada daerah-daerah penopang Jakarta.

Pertumbuhan Harga Tanah di Depok

Depok sendiri memiliki pertumbuhan nilai tinggi dari sisi margin, berbeda dengan lingkungan elite kelas atas seperti Bintaro, Serpong dan BSD (Bumi Serpong Damai) yang menjadi banyak pilihan bagi kaum profesional muda yang aktif, Depok awalnya dipilih oleh pensiunan sebagai tempat tinggal. Pertumbuhan harga tanah di Depok sendiri antara tahun 1990-2000 kalah cepat dengan pertumbuhan harga tanah di Cinere (dekat Pondok Labu), saat itu Cinere berkembang menjadi pemukiman elite baru, walaupun Cinere dikenal sebagai pemukiman yang tidak memiliki akses jalan tol dan akses yang mempercepat transportasi lainnya seperti stasiun kereta api namun entah kenapa antara tahun 1990-2000 Cinere menjadi bintang dalam pilihan properti masyarakat.

Depok sendiri mulai booming pada awal tahun 2000-an, harga lahan yang tadinya berkisar hanya 10.000/meter -50.000/ meter melonjak. Kemudian harga tanah melonjak sampai pada 1,5 juta permeter sampai dengan 3 juta per meter hanya dalam tempo 10 tahun.

Mengapa Harga Tanah di Depok Mengalami Lonjakan Hebat?

Di awal tahun 2000-an, tepatnya di tahun 2002 sudah mulai ada pengembangan rumah dengan model townhouse, pengembangan ini mulanya mengikuti tren di Jakarta Selatan. Pengembangan rumah berbasis bandar ini sebelumnya juga sudah sukses di lingkungan kelas atas seperti ‘Pesona Kahyangan’ yang merupakan pengembangan townhouse tersukses di Depok pada era tahun 1990-an. Perumahan Pesona Kahyangan adalah perumahan terpadu, dengan kolam renang dan sarana gymnasium. Kemudian muncul perumahan townhouse tanpa fasilitas terpadu seperti itu, hanya pada keamanan yang disatukan pada pintu gerbang. Faktor keamanan menjadi pilihan penting dengan meningkatnya kriminalitas yang sering menyasar rumah-rumah kompleks besar namun dengan sistem pengamanan minim.

Lalu para pemain property yang dulu-nya bekerja di perusahaan property besar, memperluas jaringan permodalan dengan membangun permodalan di tanah seputaran depok mulai dari perbatasan Jakarta Selatan seperti Tanah Baru, Kukusan, Beji sampai dengan di ujung selatan Depok seperti Cipayung dan Sawangan.

Banyak pemain-pemain baru yang muncul, mereka awalnya hanya bermodalkan membangun satu atau dua rumah kemudian berkembang menjadi pemain besar yang bisa membangun sampai ratusan bahkan ribuan unit. Kemampuan mereka bermain lahan di Depok didukung bank-bank besar yang kemudian membangun cabangnya di sepanjang jalan Margonda Raya.

Jalan Tol Pemicu Harga Depok

Dibangunnya sarana infrastruktur seperti Jalan Tol membuat harga tanah di Depok melambung tinggi. Walaupun pembangunannya agak tersendat karena persoalan pembebasan lahan, namun perkembangan realisasi jalan tol terus berjalan ke arah yang positif. Di sisi jalan sepanjang rencana jalan tol ada patok-patok putih yang merupakan batas pembelian jalan tol oleh pihak eksekutor proyek jalan tol, disamping patok-patok putih inilah kemudian harga tanah melambung tinggi apalagi yang didekat keluar masuk pintu tol.

Lokasi ke Akses Jalan Tol mengalami ledakan hebat dalam soal harga, membuat harga tanah di Depok terus merambat naik. Jalan Tol ini akan melingkari ruas pinggiran Jakarta, sehingga seluruh kota Jakarta bisa dijangkau dengan cepat lewat jalur lingkar jalan tol ini.

Rencana Pembangunan Rumah Sakit Internasional di Universitas Indonesia

Ada lagi yang membuat harga tanah di Depok melonjak yaitu : rencana pembangunan rumah sakit Internasional di Universitas Indonesia, yang juga akan dijadikan Rumah Sakit Pendidikan terbesar di tanah air. Apabila program UI ini sukses bukan tak mungkin ini adalah RS Pendidikan terbesar di seluruh Asia Tenggara, mengingat reputasi RSCM yang selama ini menjadi bahan rujukan bagi para mahasiswa ilmu kesehatan di seluruh Asia Tenggara.

Kebutuhan para pekerja rumah sakit, peningkatan akselerasi lahan, dibangunnya sekolah-sekolah menengah Internasional yang kemudian menjadikan UI sebagai centrum dari pusat pendidikan maka bukan tak mungkin Depok menjadi kota tersendiri yang perkembangannya lebih pesat ketimbang Jakarta Selatan. -Apalagi akses terdekat dari Depok yaitu Jalan TB Simatupang, Jakarta Selatan yang awalnya hanya diminati oleh perusahaan-perusahaan minyak asing, kini mulai jadi incaran para spekulan tanah dan mulai dibangun gedung-gedung tinggi yang kemungkinan akan menjadi pusat keuangan selain di Jalan Sudirman.

Melihat peluang ini maka tak salah pilihan investasi jatuh ke tanah Depok, selain itu yang perlu diperhatikan adalah sumber air di Depok masih sangat bagus.

Baca Juga :

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *